校友风采

苏鑫:在起始点“寻求改变”
  发表时间:2017-03-18 

苏鑫:在起始点寻求改变

 

苏鑫简介

中国房地产界资深人士。

1991年毕业于同济大学结构力学专业,中欧工商管理学院EMBA。现任高和资本董事长、中欧国际工商学院房地产同学会会长。曾任SOHO中国有限公司执行董事。在卸任SOHO执行董事后,苏鑫于200910月创立高和资本——中国首支商业地产基金和专业房地产资产管理机构,专注于投资核心城市核心区域的商业不动产。苏鑫创立的高和资本被《新地产》称为中国的铁狮门

 

有部电影剧本写道:一个农民青年来到了北京不自量力,想平等地和城里人过同样的生活,可是他身无分文,怎么办?只好白天出去找工作,晚上就爬到屋顶,拉开睡袋,一边数着星星,一边憧憬着未来,慢慢地微笑着就睡着了。多年后他已成为一家大型房地产公司的高管,买了摩天大楼的Town-house,但仍然习惯睡在屋顶。

高和资本的董事长苏鑫说:我刚创业那会儿的状态,特别像这个睡在楼顶的农民兄弟

  

下半生要做自己喜欢的事情

记者:我采访过多位40岁创业者,其中有位前企业高管告诉我:这个年纪出来创业,是对自己人脉、积累、个人信誉、体能、心态的全方位考验。从前他有非常大的办公室,创业后不仅办公室很小,出差专挑便宜的经济型酒店,社会地位也不一样。如果不是真心想做点什么,心态肯定会不平衡。您在成立高和之前,位居SOHO中国的coo兼执行董事,毅然决然走出来,是否也有同感?

苏鑫:创业基本是两类人。一类没什么积累就出来了,年轻,什么都不怕,另一类拼的就是积累,尤其以40岁以后创业最有代表性。刚出来的时候,就有朋友跟我交流过,创业前三年是生存期,生存靠的就是以前的关系、信用、积淀,还得拼身体。等到后三年稳固期,才是拼团队。

刚开始创业的时候,还在华贸中心,办公室5平米,只有我和吴锋两个人,对怎样组建房地产基金也不很清楚,但充满了热情。

为了找项目,我们坐着地铁,到处看地铁上盖(即在地铁站上方与地铁出入口连通的商务或住宅大厦)有哪些楼在建或者已经建好了。我人脉广,哪个项目好,一看开发商是谁,找到关系就跟他谈。

为了找钱,我整天在华贸的咖啡厅里泡着,每一天都得喝十几二十杯咖啡,见七八拨人,喝得后来查出已经骨质疏松。现在想想自己很像睡在楼顶的农民兄弟剧本中的故事,作者是我的一个朋友,他说这部电影是想让普通人看到自己也能做到,但最关键的是在起始点时就有寻求改变的决定。

所以如果某个人想创业的话,首先要问自己,这是不是你内心的想法。只有是你内心的选择,是做自己真心喜欢的事情,遇到坎坷的时候,你才会把它当作动力,认为这是上帝在考验我,给我一个打磨自己的机会。如果创业不是自己心底的选择,是外界压力强加给你的,遇到了坎坷就会抱怨、懊悔,最后你不可能成功。

 

记者:您辞职的时候,媒体上还是有很多揣测的。估计您当时经常会遇到这个问题:为什么放着好好的上市公司董事不做,出来闯市场?

苏鑫:不仅媒体,我读中欧时有个内蒙古的同学,平时不爱说话,2009年底得知我创业了,特意坐火车来北京,非要请我吃饭。碰杯之后,第一句话就是:被潘总辞退了,也要放宽心,天下的事再大也会有朋友帮你撑着。

其实我是在40岁不惑之年,去了一趟青海,在广漠大草原,仰望天空,看着群星璀璨,突然感受到一些在日常工作生活之外的东西。这个时候就会往更远的去看,看到人生的终点。当一个男人看到人生终点的时候,就会想要追求有鲜明个人印记的事业,做自己喜欢做的事情。在40岁以前,想不到未来,也没有时间去想。很多人为什么40岁出来创业,我想这可能是种现象。

 

记者:此情此景,想必很多人都会产生刹那顿悟,但一回到熟悉的生活环境中,往往又打消磨了想改变人生的冲动。您是怎么走出来的?

苏鑫:人做任何事情都需要一个理由。首先是心底里的愿望,接下来就开始博弈了。我拿了一张纸,像做swot分析一样,列出各种机会、风险,总有10条出来的理由,10条不出来的理由,很难评价孰重孰轻。最后推了自己一把的,还是直觉,是自己想出来。

我给潘总写了一封辞职信,信写得很长,很动感情。潘总看完马上约我谈话,问我是不是在工作或待遇方面安排得有不妥的地方?我很坦白地说不是工作和待遇方面的问题,而且我从来没跟他提过一分钱待遇问题。在职位上,我已经是执行董事,对职业经理人而言也已经做到头了。我就是想创业,觉得现在是实现这个梦想的最后的机会。区别只不过潘总以前是20多岁创业,我是40岁。

由于潘总的挽留,我们前后谈了三个月的时间,这三个月也是一个我逐步坚定信念的过程。

 

记者:很多房地产公司高管离职的时候,都会多少都跟原公司有些冲突,或者跟以前老板有竞争,甚至把队伍挖走。但您不仅没有这些龃龉,没带走一个人,没用过SOHO的任何一个资源。潘总后来还专门写了一篇博客《送苏鑫》,文末说希望你半年之内能再回来,我们等着你。

苏鑫:我看这个博客的时候,是在内蒙的额济纳旗沙漠。看完之后,面对一望无垠、看不到任何动植物的痕迹的戈壁,想到潘总对我不薄,真的流下了眼泪。在SOHO中国11年,从小公司一步一步做起来,我和潘总很多东西都互相比较认同,建立了很深厚的个人感情。

等过了大半年,我发现很多最早的生意伙伴,如果跟我不是很熟,都会或多或少到网上去搜索一下。那个时候,网上关于我的文章并不多,这篇博客对于建立我和别人之间的信任,给了我非常大的帮助。

  

前三年,后三年

记者:您做人民币地产基金是最早一批,很多基金都是2010年以后慢慢起来。从方向来看,从房地产公司出来,往下端走做代理风险小,也是很多人的选择,往上端走则是一个挑战。为什么您那时就想做基金?

苏鑫:我是做房地产的,出来做的还是应该和房地产相关。房地产在中国,说到底还是资源行业。最核心的两个资源,一个是钱,一个是土地。土地是政府垄断的,钱当时感觉到慢慢应该要市场化了。因为外资的基金,实际上5年前就在某些城市商业地产的并购,大行其道,只不过外资基金钱是境外的,出口也可能是境外的机构。我感觉那个时候房地产已经开始限制外资投资,但它又需要钱,金融市场也在往前走,基金的机会肯定会有。而且基金在行业的上端,可以以小博大。现在回过头看,那个时候的判断是对的。

记者:您的第一桩生意,是怎么谈成的?

苏鑫:创业有时候偶然性还是挺大的。第一步先生存。再往前推,就是你能不能找到第一个生意。

第一个项目,是源自我以前在soho的时候管销售,因为我们销售能力比较强,毛大庆在凯德还没走之前,说他们有一个项目,看看销售能不能交流一下。结果约好了他没过来,一问原来是已经辞职准备去万科了。通过他,安排认识了凯德的销售经理。我创业没多长时间,这位销售经理给我打电话,说他们有一个底商,问问我愿不愿意投,我就去看了。就在朝内大街老外交部的正对面,现在叫凯德华玺,上面是公寓,下面是商业。当时他们商业的报价比公寓还便宜。我就想,这可能就是个机会。要么就是住宅的价格有泡沫,要么就是商业价值被低估了。

凯德的底商以前他们散卖过,发现控制不了小业主,经营的乱七八糟,有的还租不出去。住宅客户的意见也挺大:本来说是提供底商服务,结果全是代理公司。

新加坡人很严谨,觉得这种模式有问题,就想能不能卖给基金,但是有条件,我必须保证经营的好,为上面的业主来服务。

这个自信我还是有的,把底商需要的银行、咖啡厅、美发、茶馆等招租招满,分成了两个资产包。因为一套一套散卖,肯定控制不了小业主。星巴克租金低,可能过段时间就换成其他的。如果星巴克旁边也是他的,资产包里有租金低的,有租金高的,他轻易不会换。

西边的资产包,我卖给了一个鄂尔多斯人,那个时候鄂尔多斯还是如日中天的时候。隔了两个月,他又找了两个朋友,把东边的也买走了。等于他们几个人成立了一家投资公司,全部吃了下来。经营得非常好,到现在租户都非常稳定。

基金除了要找项目,还要融资。那么钱是怎么来的呢?

通过以前有信任关系的朋友,请他们吃饭,来说这个事情,有三个都说要投我。当时北京有太多的项目在建,又有钱,所以我前三个月觉得很充实,感觉做这个事很容易。当然后来这三位最后一分钱都没给,但反过来想,假如前三个月我遇到的不是这些乐观的信息,情况可能就不一样。至少他们这么说,我也相信,还是有价值的。

我最大的一个投资人,是同济大学的同学,我们互相知道对方,没有深交。我出来小半年的时候,他突然通过另一个朋友给我打电话,说来北京了,吃个饭。正吃着涮羊肉,他说准备给我投资,两人一拍即合,很快他就把钱打过来了。

 

记者:2010年上半年,北京的住宅市场还是如日中天。房地产基金,90%都会选择做住宅,您为什么最后定位商业地产?

苏鑫:机会和思考,两个都很重要。凯德华玺给了我很大的启发,商业地产的价值被低估了。我让吴峰把200811日到2009930日所有能查到的商业地产预售证查一查,发现有79%的商业地产项目和预售的,都变成住宅销售了。我当时就有一个判断,一定在某一个时间点上,商业地产,主要是写字楼,供应量很少,于是毅然决然的就只做商业地产。

2011年,北京的甲级写字楼涨了73%,平均涨了50%以上,应验了当时的判断。

 

记者:作为中国首只人民币商业地产私募股权基金,高和创造了很多第一,中莎广场被媒体称作“2010民间资本第一投,金澳国际为2010年北京最大的商业地产并购案,第一个提出了资产精装修模式,第一个提出安全性资本概念等等。回首这三年多时间,您对自己有什么总结?

苏鑫:三年的时间是个基本长度,就像跑马拉松前先跑1万米,跑了才知道自己半斤八两。如果给这些年的经历打一个分数的话,我还是比较满意。首先这个大的方向是我喜欢做的。第二,这个行业对我人生的历练,包括认识我自己,都提供了一面非常好的镜子。

 

记者:从商历练对您而言意味着什么?

苏鑫:我看过一本书《商道》,讲的是韩国的相当于清初时期的时候,有一个人,靠跟清朝的政府做生意,倒卖人参慢慢发家,成为当时朝鲜的首富。他悟道以后,就把所有的钱都捐了出去,自己出家了。在他整个做生意过程当中,讲了一个特别深刻的理念,就是他信仰佛教,发现从商也可以悟道。这跟我们以往的认识是背道而驰的,我们一般认为商人都比较唯利是图,跟宗教不搭边。后来我想他有一定的道理,悟道有两种类型。一类是所谓的高人,天性非常好,就像六祖一样,一个字不识他就可以悟出道来,但这样慧根极深的人毕竟是极少数。那我们普通人怎么悟道呢?是靠极艰难的环境,在最极端的时候,对人性的拷问。所以同样的爱和恨,从商的人和普通人感受是不一样的,从商对人的历练更深刻。

 

记者:如今高和已经再上一个台阶,对您提出了什么样的新挑战?

苏鑫:如果你准备出来创业,前三年非常重要,生存是第一位的。生存以后你要发展,发展的时候对体能的要求、精力投入比以前还要大。因为以前考虑的问题比较简单,我只要能活下来。但现在的目标更远大了,变成一种模式,可扩张,可持续,这时候就需要重新整合资源。而上台阶是最需要精力的投入,花的精力比以前还要大,我感觉比刚创业的第二年、第三年更累,想要规律的生活更难。

 

活得品质高,也是人生的追求之一

记者:您尝试过什么样的解压方式?

苏鑫:我以前在深圳一家设计院工作,有个同事和我的体能当时差不多。十年以后我再见着他,他还是国家一级运动员的水平,经常参加马拉松比赛,铁人三强赛。我向他请教,怎么能坚持跑步呢?他说我给你讲任何技巧都没有用,你坚持每周跑三次,坚持三个月以后我再告诉你,怎么才能够继续坚持。三个月以后我就不找他了,因为我已经形成一种习惯了。现在我有一段时间没有跑步了,还需要再恢复这个习惯,去调整自己的状态。

 

记者:潘石屹曾剧透,您不买电视、不买汽车,挤地铁上下班。酷爱学习,视时间为生命。在SOHO的时候,有位调皮的同事还给您起了个外号叫陪你到十点,因为您每天晚上都会组织大家学习到十点。现在还是这样吗?

苏鑫:公司管理、时间管理、与人谈判、写文章、做演讲,这些都是艺术,没有定式,只有靠不断提醒自己练习提高,才能保持进步。否则稍不留神,水平又退回原地了。不过最近长盛开导我,人要活得有意思需要恋物。他说中国古人生活品质高,从美食到家具,从书法到音乐都很精通,品位了得。建议我先恋个物件,这样寄情于物,生活就更有意思。他说的让我思考,活得品质高也是人生的追求之一吧。不要忙碌得没生活了。他喜欢古家具和玉器,虽然我还没有太多的时间和精力去研究收藏,也做了一些好玩的东西。比如我和许洋合作搞了一个沙龙20492049是什么东西呢?就是推想建国100年以后,中国各个环节会变成什么样子,请专家来讲。这个专家不是简单的公知,他必须要有建设性。我们在上海做了一次,可能坚持一年之后,最后会出一本书,这样的事情就是我喜欢的。

 

记者:201219日,任志强发的一条微博迅速被转发评论数百遍。他说长盛组织了个弱智的班子,拍个弱智的片子。让我当个弱智的演员。并点名下一场是小潘上船了。这部2012新浪视频首部微视频科幻大片《2012是真的》,高和是投资方,您与著名财经主持人姚长盛、任志强、潘石屹友情出演,后来你们又拍了《拆弹专家》系列。当时是怎么想到要去拍财经微电影的?

苏鑫:这个起因是跟我有很大的关系。那是2011年末,我不想搞那种劳民伤财的年会了,就是想做点好玩的事儿,取代公司年会,还能跟朋友们分享快乐。于是我把好友陈彤、姚长盛、张映光拉到一个四合院,大雪天,四个人吃着道家菜,喝着白酒,一通瞎侃。聊着聊着,就想到能不能拍一个视频,跟微博连起来。想微博传就得找名人,我认识的就是老潘、任志强,所以他们俩就出境了。当时任志强只知道要拍电影,还不清楚拍什么就来了。

这是我们第一个财经剧,后来有品牌了,又拍了八部《拆弹专家》,微博上不少知名人士都参演了。现在我们又在酝酿新形式。选一批专家,每周把他认为当周最想点评的财经事件、财经观点,通过微信发给长盛,长盛最后选出八个人。这些专家不再以本人形象出境,比如我可能就是功夫熊猫,一边打着拳一边说。

 

记者:在《2012是真的》这部戏里,有些问题颇见功力,比如长盛就给任志强挖了一个坑:如果除了亲人,再选择一个人带上船,挑谁?任志强的答案颇为感人:我愿意给没有人照顾的婴儿,因为它是一个新的生命,也许他就是我们的未来。像这样的对话,是你们提前设计好的吗?

苏鑫:长盛说财经微电影是对财经题材严肃的玩,金岩石认为是在不阅读有希望涨知识的时代,用专家之口趣味地表达点滴知识。在我看来,则是在设定财经话题的情况下,由专家用自己的观点表白,且说的只能是常识,所以它没有台词,全部是临场发挥。

(转载自《新民周刊》201311月)

 


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